房地產市場遇冷，預期與行業信心降低，給外資加速布局中國房地產市場創造了機會。

　　10月17日，國際知名的新加坡房企凱德集團以底價20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈。此番拍賣，只有凱德一家報名，最終成交價僅為評估價七折。

　　最近兩年，凱德在中國市場的投資力度明顯加大，不僅在土地市場露面，還首次布局國內的物流地產和數據中心領域。

　　在業內專家看來，這是外資加速布局中國的一個縮影。目前，以凱德、貝萊德、大和房屋、鐵獅門等為代表的外資企業均加速進軍國內房地產市場，一線城市核心地段運營中的物業受的格外關注，其中有多家外資投資規模達到了10億元以上。

　　IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，外資加大在中國投資力度，其直接目的是把握行業周期底部，以賺取周期性差價。對緩解中國房企流動性壓力略有益處。

　　外交學院國際經濟學院國際金融系副主任、副教授郭宏宇則認為，在追求差價以外，外資加速在中國布局，主因是經濟前景較好，通過投資可以在股市上獲得較高增值收益，從而對沖歐、美風險達到避險目的。因為不會影響中國房地產及金融市場穩定。

　　一家報名，法拍“抄底”

　　北京CBD商務區是國內眾多金融、保險、地產、網絡等企業總部所在地。位于北京CBD商務區與燕莎商圈之間的博瑞大廈，總建筑面積8萬平方米，包括甲級寫字樓和商業配套，B2F-B4F為停車場，B1F-3F為商業，4F-25F為寫字樓。

　　媒體報道稱，博瑞大廈原名北京特爾特國際傳媒大廈，屬于北京特爾特物業發展有限公司名下資產。拍賣前，博瑞大廈債權人為廈門國際銀行。此前該銀行試圖通過市場化方式退出但始終無果，最終選擇降價法拍。

　　京東法拍網顯示，在10月17日博瑞大廈拍賣中，有萬余人線上圍觀，但僅有一家公司報名。最終博瑞大廈以底價20.37億元價格成功拍賣，相較于評估價29.1億元，最終的成交價僅相當于評估價7折，總價相差8.73億元。

　　最終的競買人為北京拾捌時宜企業管理咨詢有限公司。天眼查顯示，該公司成立于2022年9月29日，由凱德(中國)商用有限公司持股100%，注冊資本為100萬元人民幣。

　　業內分析指出，博瑞大廈無人競爭，底價成交與當前大宗交易市場不活躍有關。在房地產市場整體蕭條背景下，這些物業持有人往往希望加速變現，但潛在買家并不多且十分謹慎。

　　柏文喜則評價稱：“凱德此番交易系把握行業周期底部，趁低吸納以優化資產配置的投資行為。”

　　就買家而言，作為一家多元化房地產集團，中國歷來是凱德集團戰略布局的重點區域，特別是在最近兩年，凱德在中國的投資力度明顯加大，投資區域涉及多個核心一二線城市，投資領域除公開的土地市場，還首次進入了中國的物流地產和數據中心領域。

　　今年3月底，凱德集團旗下的凱德置地以11.75億元在成都拿下一宗住宅地塊，同一天還在武漢以23.1億元競得一宗地。

　　更早前的2021年10月，凱德投資旗下的凱德中國信托(“CLCT”)還以16.81億元收購了位于上海、昆山、武漢和成都的4項物流資產。同年4月，凱德集團以36.6億元收購一個位于上海市的數據中心園區，系凱德在中國首個數據中心項目。

　　外資審慎投資，避險情緒濃厚

　　在更大范圍內，凱德的投資動作，是外資加速布局中國的一個縮影。

　　近兩年以來，包括凱德、貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資企業在國內房地產市場加速布局。外資的“投資軌跡”也從收購北上廣深寫字樓擴大到商業地產、長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等類型項目。

　　今年8月，全球最大另類資產管理公司之一的博楓資產管理收購了一處位于上海市五角場新江灣板塊的租賃住宅項目。今年2月份，亞洲知名不動產管理公司易商紅木集團宣布與一家機構投資者合作收購55萬平方米的資產組合，該資產組合共有11個已竣工的物流及工業資產，集中于長三角地區，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等地。該公司8月還收購了上海張江生命科學研發產業園區項目。

　　去年，鐵獅門與新長寧集團耗資50.9億元拿下上海一地塊;日本房地產開發商大和房屋也時隔多年在蘇州拿地;黑石集團以50余億元接盤富力地產旗下的廣州國際機場綜合物流園。

　　“目前，國內資產處于低估狀態，外資可以較低價格購入未來會有較大升值概率的資產。從今年2月以來，多家外資公司都相繼投入了10億元以上的現金收購國內地產資產，可以說投資力度很大了。”星圖金融研究院研究員雒佑表示。

　　雖然投資力度加大，但柏文喜認為，相較過去，今年外資對中國資產投資態度更加謹慎，投資形式除直接收購物業外，還包括項目股權、REITs及債務等等。其投資目的是賺取周期性差價�？陀^而言，對中國房地產市場運行與房企緩解流動性壓力而言有一定幫助，但十分有限。

　　雖然外資“抄底”般的行為難逃投機意味，但郭宏宇則分析認為，凱德等外資加速在中國的投資，本質是跨國資本全球范圍內避險行為。“目前，大型經濟體中只有中國經濟前景較好，外資在中國進行大規模投資將會成為普遍行為，以實現對歐、美風險的對沖。”

　　郭宏宇看到更深層問題：“外資在中國的投資，面臨變現問題。中國監管部門不會允許外資以游資形式對中國金融市場造成沖擊。這就導致，外資只能選取對中國金融市場不會產生直接沖擊又能快速變現的方式，主要方式是在國外的股票、基金市場求得估值增加，從而在不對中國資產拋售的情況下實現變現。

　　郭宏宇說，在這種變現思路下，以各類資產管理基金等為代表的對估值高度敏感的投資主體對中國更為關注，其選取的資產主要是兩類：一是容易在海外上市的資產，包括新能源、新材料、生物醫藥等等;二是具有穩定現金流的資產，如商業地產，但并不會對商業地產進行普遍投資。

　　“目前，外資對中國資產態度積極，但這一態度還受到美國股市監管政策的影響，因為最終這些資金是通過所投資資產在美國等發達經濟體的股市增值來獲得收益的。對中國而言，房地產市場中風險最大的主要是住宅地產，而外資更傾向于商業地產，這也就意味著外資加速布局中國，并不會影響到房地產市場的穩定。”郭宏宇判斷。