近日深圳市規劃和自然資源局發出4幅地塊“商改住”公告，位置分別在寶中、北站、國際會展城、光明中心區，均是由原規劃的商業用地(C1)調為二類居住用地(R2)。四塊地涉及總用地面積大約5.16萬平方米，總建面大約24.7萬平。

　　“商改住”就是將原本規劃為商業的土地，更改為住宅，減少商業面積，增加住宅面積。

　　在分析這個話題之前，先了解一下深圳土地面積和人口情況，深圳人口位居全國城市前列，而全市土地面積僅有1997.47平方公里(不含深汕特別合作區)，僅為北京的12.17%、上海的31.50%、廣州的26.76%。

　　根據2005年出臺的《深圳市基本生態控制線管理規定》：基本生態控制線范圍內的土地面積為974.5平方公里，占其總面積接近一半�？砷_發的1000余平方公里范圍內，深圳劃定了不少于270平方公里的工業用地，剩下的土地還需要容納居住、商業服務、交通設施、公共服務設施等一系列城市功能。

　　深圳工商業用地的供應力度較大。2019年，深圳首次集中推出30平方公里土地面向全球進行產業招商，深圳在土地如此稀缺的情況下，依然希望大力發展工業。在居住商業用地中，深圳也傾向于規劃商業寫字樓和公寓，考慮的還主要是商業、企業發展需求，住宅用地供應不足，成為深圳房價猛漲的主要原因，深圳多次進行宏觀調控，可都治標不治本。

　　畸形的供應結構，造成寫字樓價格下跌，住宅價格上漲，寫字樓租金回報率更高，但卻很少有人買，主要是住宅的稀缺性導致價格上漲，整體回報率更高。深圳人為了打新，一度出現排隊離婚的情況，為了套利，千萬豪宅新房也出現日光情況，還出現高價“喝茶費”。

　　去年深圳出了個重磅政策，是《關于進一步加大居住用地供應的若干措施(征求意見稿)》，提出允許商業改住宅，商品房占比可達到30%。為了增加居住用房、解決居住需求，2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量不低于總量30%，規劃新增各類住房200萬套以上，公共住房占比不低于60%。提高居住用地比例，允許商業改為居住用途，30%為商品房，其余為公共住房。

　　目前深圳甲級寫字樓供應過剩，據媒體報道，今年前三季度，深圳甲級寫字樓新增吸納量僅相當于去年全年的22%，僅14.5萬平米，空置率升至22.7%。尤其是第三季度，甲級寫字樓凈吸納量錄得罕見的負值，為2.1萬平米。預計今年甲級寫字樓總體供應大約高達100萬平米，而現存甲級寫字樓700多萬平米。

　　商改住可以減少商業寫字樓供應，減少過剩，改善供應結構。但其實從銷量上看，目前住宅供應也很難消化，二手房交易處于低谷，房價還處于高位，不過下降趨勢明顯。

　　所以“商改住”解決的并不是當前問題，而是更為長遠，盡管住宅有下跌跡象，但還是要增加供應，這才能長期穩定深圳房價。之前一直調控但不增加供應的做法，很難從根本上控制房價，政策稍有變動房價就飛漲，導致今天的高房價出現。

　　不過也有值得注意的地方，深圳盡管規劃年度居住用地供應不低于總量的30%，但其中公共住房占比達到60%，很明顯，深圳希望提高住宅供應的社會屬性，解決社會保障問題。真正能在市場上流通的住宅依然不會太多。